Totalrådgivning vedr. renovering af vinduer, facade og kælderrum samt fortætning af nye tagboliger

Udbuddet vedrører indkøb af totalrådgiverydelser til AAB afd. 25 (”Afdelingen”) i forbindelse med gennemførelse af et renoveringsprojekt samt et fortætningsprojekt. AAB afd. 25, er opført i 1925 og består af to bygninger med i alt 258 boliger beliggende på Genforeningspladsen 49-51, 2400 København NV. Afdelingens bygningssynsnotat, indeholder en gennemgang af Afdelingens bygninger, udearealer og tekniske installationer med vurderinger af tilstand, vedligeholdelsesbehov og anbefalede arbejder.

På det grundlag er der nu et behov for at iværksætte en renovering af Afdelingens kældre, vedligeholdelse af belægninger, renovering af facader og efterisolering af brystninger, skiftning af vinduer samt renovering af Afdelingens opgange (”Renoveringsprojektet”). Renoveringsprojektet gennemføres uden offentlig støtte. I samme omgang ønsker AAB at etablere i alt 80 nye tagboliger i de 2 boligkaréer, herunder 26 familieboliger og 54 studieboliger (”Fortætningsprojektet”). Fortætningsprojektet gennemføres med offentlig støtte (LBF- skemasag). Der er foretaget fuld asbestsanering i Afdelingens kældre i 2025. Den igangværende asbestsanering i tagrum forventes afsluttet medio december 2026.

I forbindelse med AABs afsøgning af muligheder for gennemførelse af Fortætningsprojektet har Jørgen Nielsen Rådgivende Ingeniører A/S udarbejdet en analyse, som bekræfter bygningens egnethed i forhold til etablering af tagboliger. Derudover har Sinus ApS udarbejdet to analyser, som identificerer kloakken som et risikoområde og dermed en teknisk udfordring ved etablering af tagboliger. AAB har efterfølgende og i 2024 og 2025 fået foretaget en omfattende udbedring af kloakkerne. For øvrig information om kloakarbejdernes indhold og omfang, kan ansøgere og tilbudsgivere orientere sig i materialet herom, som er tilgængeligt på byggeprojekt.dk i mappen benævnt ”Kloakrenovering”.

Ansøgere og tilbudsgivere opfordres i øvrigt til at orientere sig i materiale fra 2019, hvor Afdelingen udbød en hovedentrepriseopgave om renovering af Afdelingens gadefacader. Dette materiale er tilgængeligt på byggeprojekt i mappen benævnt ”Facaderenovering”. Derudover opfordres ansøgere og tilbudsgivere til at orientere sig i AAB’s brev af 9. april 2026, som indeholder en præsentation af såvel Renoveringsprojektet som Fortætningsprojektet til Afdelingens beboere. AAB har været i dialog med Københavns Kommune vedrørende etablering af tagboliger.

Københavns Kommune har oplyst, at der principielt kan etableres boliger i tagetager, idet der i forbindelse med projektets gennemførelse og som led i den videre myndighedsbehandling, skal ske en nærmere afklaring af forhold som bl.a. parkering, friarealer og projektets konkrete udformning. Ud over projektering og bistand under udbud omfatter totalrådgiverydelsen bl.a. også udførelse af byggeledelse, økonomistyring, fagtilsyn, sikkerhedsledelse, risikostyring samt kommunikationshåndtering. Ligeledes indgår afslutning af sagen med afleveringsforretning, opfølgning på mangler, samlet byggeregnskab, kontrol og aflevering af som udført data samt 1-års eftersyn.

Tidsplanen er ikke endeligt fastlagt endnu, men idéfasen, programfasen, forslagsfasen og projekteringsfasen forventes afviklet i periode fra 2027 til 2028, hvor hovedprojektet forventes afleveret. Samlet udbud af hovedentreprisen til udførelse af Renoveringsprojektet og Fortætningsprojektet forventes offentliggjort i 2028. Udførelsesfasen forventes at ligge i perioden 2028 til 2030. Der er dog ikke hermed tale om en forpligtende tidsplan.

Totalrådgiverens ydelser skal leveres i overensstemmelse med FRI's og DANSKE ARK's Ydelsesbeskrivelse for Byggeri & Landskab 2018 som finder anvendelse i det omfang de er relevante for den pågældende opgave, ligesom og ABR 18 er gældende med de modifikationer, der fremgår af Totalrådgiveraftalen. Totalrådgiveren skal være opmærksom på, at renovering vil blive gennemført i beboet byggeri. Totalrådgiveren skal derfor tage højde for, at arbejdet skal gennemføres med færrest mulige gener for beboerne, ligesom der skulle ske varsling, løbende information, oprydning mv.

Totalrådgiveraftalen har en fastsat værdi på DKK 17.351.480 inkl. moms (DKK 13.881.184 ekskl. moms), hvoraf totalrådgiverhonoraret i Renoveringsprojektet udgør DKK 5.427.442 inkl. moms (DKK 4.341.953,60 ekskl. moms) og totalrådgiverhonoraret i Fortætningsprojektet udgør DKK 11.924.038 inkl. moms (DKK 9.539.230,40 ekskl. moms). Det bemærkes, at totalrådgiverens ydelser vedrørende planlægning, projektering, koordinering og administration af byggepladsforhold, herunder el, vand og vinterforanstaltninger, er indeholdt i det faste honorar.

Yderligere oplysninger: ESPD, støttende enheder, konsortier og underleverandører: Ansøger skal afgive oplysninger vedrørende udelukkelse og egnethed, hvilket sker digitalt via udbudsplatformen (Byggeprojekt), til foreløbig dokumentation for, at ansøger ikke er omfattet af udelukkelsesgrunde, samt til foreløbig opfyldelse af ordregives krav til egnethed. Ordregiver kræver, at ansøger udfylder det fælleseuropæiske udbudsdokument, i daglig tale ESPD, i forbindelse med afgivelse af ansøgning til prækvalifikation. ESPD'et er ansøgers "egenerklæring", der fungerer som foreløbigt bevis for, at ansøger ikke er omfattet af de obligatoriske og frivillige udelukkelsesgrunde, samt opfylder egnethedskravene til udbuddet.

Ansøger, evt. konsortiedeltagere og/eller evt. støttende virksomheder skal underskrive deres respektive ESPD'er. Såfremt et afleveret ESPD ikke er underskrevet, tager ordregiver forbehold for at lade dette berigtige. Besvarelsen af ESPD-dokumentet foregår som den øvrige tilbudsgivning via Byggeprojekt. Udelukkelsesgrunde: Ansøger og evt. støttende enheder må ikke være omfattet af nogle af de obligatoriske udelukkelsesgrunde, jf. udbudslovens §§ 134a-136.

Det følger af udbudslovens § 134a, at ordregiver skal udelukke en ansøger eller tilbudsgiver fra deltagelse i en udbudsprocedure, hvis ansøgeren eller tilbudsgiveren er etableret i et land, der er optaget på EU-listen over ikkesamarbejdsvillige skattejurisdiktioner og ikke har tiltrådt WTO’s Government Procurement Agreement eller øvrige handelsaftaler, der forpligter Danmark til at åbne markedet for offentlige kontrakter for tilbudsgivere etableret i det pågældende land. Ansøgere og evt. støttende enheder må endvidere ikke være omfattet af den frivillige udelukkelsesgrund i udbudslovens § 137, stk. 1, nr. 2 (konkurs mv.).

AAB kan ikke udelukke en ansøger, der er omfattet af en eller flere af udelukkelsesgrundene i udbudslovens § 135-137, såfremt denne har fremlagt tilstrækkelig dokumentation for, at ansøgeren er pålidelig, selvom vedkommende er omfattet af en eller flere udelukkelsesgrunde, jf. udbudslovens § 138. Der kan alene ske udelukkelse på den baggrund, hvis AAB har meddelt ansøgeren, at den pågældende er omfattet af en udelukkelsesgrund, og hvis ansøgeren ikke inden for en passende frist har forelagt tilstrækkelig dokumentation for ansøgerens pålidelighed. Om hvad der fordres til tilstrækkelig dokumentation, henvises til udbudslovens § 138, stk. 3.

Omfatter (CPV-koder): Arkitekt-, ingeniør- og planlægningsvirksomhed, Gennemførlighedsundersøgelser, rådgivning, analyser, Byplanlægnings- og landskabsarkitektvirksomhed, Ingeniørmæssig projektering, Tekniske undersøgelser, analyser og rådgivning, Byggeledelse.

Tildeling: Reference-CV'er 60 %, Organisation 40 %.

Tilbudsgiver skal i sit tilbud vedlægge reference-CV’er for hver af de 8 tilbudte nøglemedarbejdere, der skal stilles til rådighed for udførelsen af den udbudte tjenesteydelse, jf. dokumentet, Mindstekrav til Nøglemedarbejdere (kontraktbilag 2).

Tilbudsgiver skal vedlægge et reference-CV for hver af følgende: projektleder med +10 års relevant erfaring, projekteringsleder med +10 års relevant erfaring, byggeleder med +10 års relevant erfaring, ingeniør med +10 års relevant erfaring, arkitekt med +10 års relevant erfaring, bygningskonstruktør med +10 års relevant erfaring, certificeret brandrådgiver og certificeret statiker Skabelon for reference-CV’er er vedlagt Udbudsbetingelserne som dokument 03. Af reference-CV’erne skal der bl.a. fremgå kvalifikationerne og referencerne hos disse nøglemedarbejdere.

Hvert reference-CV må indeholde op til fem referencer fra tidligere projekter, som tilbudsgiver vurderer er særligt relevant for den aktuelle opgave. Såfremt et reference-CV indeholder mere end fem referencer, vil AAB alene evaluerer på de første fem referencer. CV’et bør beskrive nøglemedarbejderens konkrete rolle på reference-projekter og begrunde, hvorfor de tidligere projekter viser, at nøglemedarbejderen har erfaring, som er særligt relevant for den aktuelle opgave. Hvert reference-CV for hver nøglemedarbejder skal indeholde følgende oplysninger: Navn, stillingsbetegnelse, uddannelse, certificeringer, sprogkundskaber, ansættelseshistorik og reference-projekter (maks. fem).

Hvert reference-CV må maksimalt fylde 2 A4-sider med skriftstørrelse 11. AAB kan ikke inddrage oplysninger i sin evaluering, som evt. måtte overstige de tilladte 2 A4-sider. AAB vil KUN evaluere på reference-CV’er, der er udfyldt i den vedlagte skabelon for reference-CV (dokument 03). Det er ikke tilladt for tilbudsgiver at ændre i hverken skrifttype eller skriftstørrelse i dokument 03. AAB foretager en samlet evaluering af de tilbudte nøglepersoner baseret på en individuel vurdering af hver nøglemedarbejder. Hver nøglemedarbejder indgår i den samlede evaluering med samme vægt. Den samme person kan ikke tilbydes for flere nøglemedarbejdere.

Tilbudsgiver skal i AAB’s vedlagte skabelon til Organisation (dokument 04) indarbejde en redegørelse for den organisation og bemanding, der skal udføre totalrådgivningen. Tilbudsgiver skal desuden udarbejde et organisationsdiagram, som skal udarbejdes i tilbudsgivers eget bilag. Organisationsdiagrammet bør vise samspillet med AAB’s organisation og en klar rollefordeling og ansvarsfordeling. Redegørelsen for organisation og bemanding bør desuden vise, i hvilket omfang de tilbudte nøglemedarbejdere konkret er allokeret til de forskellige projektfaser.

Tilbudsgivers kompetencer i det tekniske bagland bør være tydeligt beskrevet, så det er tydeligt, hvilke kompetencer AAB kan trække på udover de tilbudte nøglemedarbejderes kompetencer. Det af Tilbudsgiver anførte i skabelonen (dokument 04) må maksimalt fylde 2 A4-sider i skriftstørrelse 11 Tilbudsgivers organisationsdiagram må maksimalt fylde 1 A4-side. AAB kan ikke inddrage oplysninger i sin evaluering, som evt. måtte overstige de/det tilladte sideantal. AAB evaluerer kun på redegørelse for den tilbudte organisation, som er angivet i dokument 04. Det er ikke tilladt for tilbudsgiver at ændre i hverken skrifttype eller skriftstørrelse i dokument 04.

AAB vil i evalueringen af underkriteriet lægge vægt på i hvor høj grad, redegørelse for organisation og bemanding samt organisationsdiagram viser en robust organisation og et teknisk bagland med klare og logiske kompetence- og ansvarsforhold, der understøtter AAB’s organisation. Det vi ligeledes tillægges positiv vægt, at der tilbydes en bemanding, med konkret og relevant uddannelse, erfaring og kompetencer i forhold til deres rolle i organisationen, og at disse bl.a. igennem den forudsatte allokering til projektet nyttiggøres i organisationen.

Endelig vægtes det positivt, at der angives en bemandingsplan, som er robust i forhold til ferie, opsigelser hos medarbejdere mv. og som tager højde for kontraktens varighed.

Forventet start 2. februar 2027.

Krav til tilbudsgiver:

Ansøgere skal – for at blive erklæret egnet - opfylde følgende mindstekrav vedrørende økonomisk og finansiel formåen: 1) Det er et mindstekrav, at ansøger i det seneste disponible regnskabsår har haft en samlet årlig omsætning på mindst DKK 40 mio. inkl. moms (DKK 32 mio. ekskl. moms). 2) Det er et mindstekrav, at ansøger i det seneste disponible regnskabsår har haft en soliditetsgrad på minimum 30 %. 3) Det er et mindstekrav, at ansøger i det seneste disponible regnskabsår har haft en positiv egenkapital på mindst DKK 20 mio.

Ved ”det seneste disponible regnskabsår" forstås det seneste regnskaber afsluttet forud for indgivelse af ansøgning i overensstemmelse med de regler og den praksis, der gælder for ansøgerens regnskabsaflæggelse. Ved en sammenslutning af økonomiske aktører (f.eks. et konsortium) beregnes ansøgerens samlede omsætning som summen af omsætning i sammenslutningen. Såfremt ansøgere baserer sig på en eller flere støttende virksomheders økonomiske og finansielle kapacitet, beregnes omsætning på samme måde som for en sammenslutning af økonomiske aktører. Soliditetsgraden beregnes som ansøgers samlede egenkapitals værdi i forhold til ansøgers samlede aktiver, udregnet i procent.

Dvs. at soliditetsgrad = (samlede egenkapitals værdi/samlede aktivers værdi) x 100. Ved en sammenslutning af økonomiske aktører (f.eks. et konsortium) beregnes den samlede soliditetsgrad som sammenslutningens samlede egenkapitals værdi i forhold til sammenslutningens samlede aktiver, udregnet i procent. Hvis ansøgere baserer sig på en eller flere støttende virksomheders økonomiske og finansielle kapacitet, beregnes ansøgers soliditetsgrad på samme måde som for en sammenslutning af økonomiske aktører.

Ansøgere, som udgør en sammenslutning af økonomiske aktører (f.eks. et konsortium), skal således i hver sit ESPD oplyse sin egen samlede egenkapitals værdi samt sin egen værdi af de samlede aktiver. Hvis ansøger baserer sig på en eller flere støttende virksomheders økonomiske og finansielle kapacitet, skal både ansøger og den/de støttende enheder i hver sit ESPD oplyse sin egen samlede egenkapitals værdi samt sin egen værdi af de samlede aktiver. Hvis ansøgeren baserer sin økonomiske og finansielle formåen på en støttende enhed, skal den støttende enhed også udfylde et særskilt ESPD.

Foruden oplysninger om, hvorvidt den støttende enhed er omfattet af de for udbuddet gældende udelukkelsesgrunde, skal den støttende enhed i sit ESPD også afgive oplysninger om det/de økonomiske forhold, der skal indgå i egnethedsvurderingen til støtte for ansøger, jf. ovenfor i nærværende afsnit. Den støttende enheds ESPD skal underskrives af den støttende enhed.

Ansøger skal angive maksimum 5 referencer. Det er de samme referencer, der indgår i vurderingen af ansøgers opfyldelse af mindstekrav samt udvælgelsen. For at kunne overgå til tilbudsfasen, skal ansøgerens referencer dokumenterer, at ansøger har erfaring med alle følgende mindstekrav: 1) Minimum 1 reference dokumenterer ansøgers erfaring med et renoveringsprojekt for en almen boligforening, som er udført i hoved- eller totalentreprise med en anlægssum på mindst DKK 60 mio. inkl. moms (DKK 48 mio. ekskl. moms).

2) Minimum 1 reference dokumenterer ansøgers erfaring med et projekt udført for en almen boligorganisation, hvor ansøger har udført teknisk rådgivning, som både omfatter a) en ustøttet byggesag og b) en støttet byggesag finansieret med støtte fra Landsbyggefonden (LBF-skemasag). 3) Minimum 1 reference dokumenterer ansøgers erfaring med et projekt, hvor ansøger har udført teknisk rådgivning relateret til både a) bygningsrenovering og b) etablering af tagboliger i eksisterende loftrum eller ved nybyggeri. 4) Minimum 1 reference dokumenterer ansøgers erfaring med gennemførsel af et byggeprojekt, hvor ansøger har indtaget rollen om totalrådgiver.

5) Minimum 1 reference dokumenterer ansøgers erfaring med renovering af klimaskærm, hvor projektet omfatter en ejendom med mindst 200 boliger. 6) Minimum 1 reference dokumenterer ansøgers erfaring med beboerhåndtering for en almen boligforening, herunder afvikling af beboerudvalgsmøder for en almen boligforening. Én og samme reference kan opfylde flere af de i mindstekrav 1-6 angivne krav. Referencen vil dog alene tælle for én reference (ud af 5), men som opfyldelse af flere mindstekrav. Én og samme reference kan opfylde flere af de i mindstekrav 1-6 angivne krav. Referencen vil dog alene tælle for én reference (ud af 5), men som opfyldelse af flere mindstekrav.

Hvis ansøger baserer sin tekniske og faglige formåen på en støttende enhed, skal den støttende enhed også udfylde et særskilt ESPD. Foruden oplysninger om, hvorvidt den støttende enhed er omfattet af de for udbuddet gældende udelukkelsesgrunde, skal den støttende enhed i sit ESPD også afgive oplysninger om den/de reference(r), der skal indgå i egnethedsvurderingen og/eller udvælgelsen. Den støttende enheds ESPD skal underskrives af den støttende enhed. Hvis ansøger baserer sin tekniske og faglige formåen på en støttende enhed, må det samlede antal referencer stadig kun udgøre maksimalt 5 referencer. Ansøger henholdsvis den støttende enhed angiver sine egne referencer i hver sit ESPD.

Hvis der sammenlagt er flere end 5 referencer i ansøgerens og den støttende enheds ESPD’er, vil AAB under overholdelse af principperne om ligebehandling, gennemsigtighed og proportionalitet bede ansøgeren oplyse, hvilke referencer der skal udgå, jf. udbudslovens bestemmelser om adgang til at reparere ansøgningen, jf. udbudslovens § 159, stk. 5. Såfremt det vurderes, at en sådan fremgangsmåde ikke kan foretages ved overholdelse af principperne om ligebehandling, gennemsigtighed og proportionalitet og § 159, stk. 5 i udbudsloven, da forbeholder AAB sig retten til at afvise ansøgers ansøgning.

AAB har således ret (hvis lovligt) men ikke pligt til at lade ansøger berigtige en ansøgning, og ansøgerne opfordres således til maksimalt at anføre samlet 5 referencer (inkl. referencer fra eventuelle støttende enheder). Krav til referencernes indhold fremgår af udbudsbetingelsernes pkt. 2.3. AAB forventer af prækvalificere 5 ansøgere til at deltage i tilbudsfasen. Hvis færre end 5 ansøgere opfylder mindstekravene til egnethed og ikke er omfattet af en udelukkelsesgrund, kan AAB prækvalificere færre end 5 ansøgere. Hvis der er flere end 5 ansøgere, der opfylder mindstekravene, vil AAB vælge de 5 bedst egnede ansøgere til at deltage i tilbudsfasen.

Udvælgelsen af de 5 bedst egnede ansøgere, som opfordres til at afgive tilbud blandt de ansøgere, som opfylder kravene til prækvalifikation, sker på baggrund af de afgivne referencer. De 5 ansøgere med de bedste og mest relevante referencer i forhold til den udbudte kontrakt udgør således de 5 bedst egnede ansøgere, som dermed opfordres til at afgive tilbud. Ved udvælgelsen af de 5 bedst egnede ansøgere vil AAB lægge vægt på følgende udvælgelseskriterier: Kriterium 1: Der lægges vægt på, i hvilket omfang referencer dokumenterer ansøgers erfaring med renoveringsprojekter gennemført for almene boligorganisationer.

Ved vurderingen lægges der vægt på antallet af referencer, der dokumenterer erfaring med rådgivning for almene boligorganisationer, samt om referencerne viser erfaring med de særlige forhold, der gør sig gældende i den almene sektor, herunder samarbejde med boligorganisationer, afdelingsbestyrelser, beboere og relevante godkendelsesprocesser. Jo flere og jo mere relevante referencer, der dokumenterer sådan erfaring, desto bedre vurdering opnår ansøgeren. Kriterium 2: Der lægges vægt på, i hvilket omfang referencerne vedrører projekter, der er sammenlignelige med den udbudte kontrakt.

Ved vurderingen lægges der særligt vægt på, om referencerne omfatter etablering af tagboliger i eksisterende loftrum eller ved nybyggeri, samt på referencernes anlægssum og antal boliger. Jo mere sammenlignelige referencerne er med den udbudte kontrakt, desto bedre vurdering opnår ansøgeren. Kriterierne vægtes lige: Udvælgelsen sker på baggrund af en samlet vurdering af de indsendte referencer i forhold til kriterium 1 og kriterium 2. Der foretages ikke en særskilt rangordning for de enkelte kriterier